La banca sube el diferencial de las nuevas hipotecas mientras el Euribor toca mínimos históricos

Las cajas se erigen como las entidades que más han encarecido los diferenciales medios hasta marzo: 0,725 puntos

Madrid (Europa Press).- El diferencial medio aplicado por la banca española en las hipotecas se elevó 0,5 puntos porcentuales en los tres primeros meses del año, a pesar de que el Euríbor, el índice al que están referenciados la mayoría de los préstamos destinados a vivienda, cerró el pasado mes de marzo en un nuevo mínimo histórico.

Según datos facilitados a Europa Press por el comparador financiero Bankimia, el diferencial medio al que concedieron las nuevas hipotecas las cajas y los bancos tanto 'online' como en oficinas ha pasado del 2,60% en enero al 3,044% en marzo. Este incremento ha contrastado con la caída del Euríbor en ese mismo periodo del 0,575% al mínimo histórico del 0,545%.

"Los diferenciales de las hipotecas han ido subiendo a medida que el Euríbor ha ido bajando", confirman desde Bankimia. En concreto, las cajas se erigen como las entidades que más han encarecido los diferenciales medios en el primer trimestre del año, al subirlos en una media de 0,725 puntos.

En enero se situaban en el 3,40%, en febrero en un 3,46% y en marzo y abril la media del diferencial se situaba en el 4,125%. Tras las cajas, la banca 'online' ha incrementado los diferenciales en 0,507 puntos, hasta el 2,497%, en tanto que la banca tradicional lo ha hecho en 0,369 puntos, hasta el 2,979%.

El Euríbor, por su parte, marcó en marzo un nuevo mínimo histórico en el 0,545%, después de que en enero frenara una tendencia bajista iniciada en octubre de 2010. El índice se anotó en los dos primeros meses del año ligeros repuntes.

El Banco Central Europeo (BCE), a través de su vicepresidente, el portugués Vitor Constacio, ya ha expresado su preocupación por la persistente fragmentación de los mercados financieros de la eurozona, lo que provoca que, mientras en unos países la banca traslada plenamente los cambios en la política monetaria, en aquellos donde las entidades tienen menor margen de maniobra financiera los cambios en los tipos de interés apenas son transmitidos a la economía.

http://www.lavanguardia.com/economia/20130405/54372027191/banca-sube-diferencial-hipotecas-euribor.html

OJO CON EL DIFERENCIAL DE LAS HIPOTECAS

Qué es el diferencial de tipos de interés?

Puede tener varias acepciones, en el mercado forex, el diferencial de tipos de interés se refiere a la diferencia entre el tipo de interés entre dos divisas y es uno de los principales factores estudiar en operaciones de carry trade.

Por ejemplo, si el dólar australiano tiene un tipo de interés del 4,50% y el yen japonés tiene un tipo de interés del 0,10%, el diferencial de tipo de interés es 4,40%, tasa de beneficio con la que puede contar un inversor que venda yenes para comprar dólares australianos (aprenda más sobre el carry trade).

El término diferencial, cuándo se habla de tipos de interés, también se puede referir a la cantidad que se suma al valor del índice de referencia utilizado en un contrato de préstamo de tipo variable o mixto. Por ejemplo, un préstamo hipotecario de tipo variable o mixto se contrata con referencia a un índice (Euribor, mibor, Deuda Pública, etc) y a este índice se le suma el diferencial pactado cada vez que se revise el tipo de interés. Por ejemplo, si las condiciones de un préstamo hipotecario son que el tipo de interés será el valor del Euribor más un punto (1%) y el Euribor está en el 3,5%, el tipo de interés nominal será del 4,5%. Pasado un tiempo llega el momento de revisión del tipo de interés, si ahora el Euribor está en el 3,75%, el nuevo tipo de interés será del 4,75%. Este diferencial es un punto clave en la negociación de préstamos de tipo variable o mixto con entidades financieras. El diferencial es una de las principales fuentes de beneficio de la entidad.

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Ejemplo de composición del tipo de interés de las Hipotecas

El diferencial del Euribor  aparece en la gran mayoría de ofertas hipotecarias de las entidades bancarias más conocidas de la siguiente manera: Euribor +1. De esta forma, +1 hace referencia al porcentaje que se suma al del Euribor. En este caso el diferencial sería del 1% y el tipo de interés del préstamo sería del 4% si el porcentaje del Euribor fuera del 3%.

http://finanzas.excite.es/diferencial-euribor.html 

Aspectos tener en cuenta: Los cambios en el valor de Euribor no implican que varíe el tipo de interés de la hipoteca puesto que, aunque baje el porcentaje del Euribor, el diferencial puede aumentar deforma significativa, aumentando al mismo tiempo elbeneficio de la entidad bancaria en detrimento del beneficiario del préstamo hipotecario.

En el momento de negociar la contratación de una hipoteca con la entidad bancaria, es recomendable pactar también las condiciones del diferencial  en el caso de que el índice de referencia sea el Euribor. Si se trata de renegociar una hipoteca ya contratada es posible renegociar una bajada del diferencial del Euribor con el banco.

Hay que tener en cuenta quelas entidades bancarias establecen un diferencial personalizado en función de las condiciones económicas del cliente y en algunos casos para bajarlo el banco exige que se contraten otros productos financieros junto con la hipoteca.

Beneficios bancarios gracias al diferencial. 

Situación abusiva que puede disparar la cuota al añadirle gastos derivados de los productos bancarios vinculados a la fijación de un diferencial. Hay que exiguir una oferta vinculante, poder tener tiempo de dias para mirarla y poder consultarla asesorandose juridícamente y valorar todas las repercusiones que esta nos depara a corto,medio y largo plazo.

http://www.uniondeconsumidores.com/la-union-de-consumidores-emprendera-acciones-contra-el-banco-santander-por-la-hipoteca-tranquilidad/

La Unión de Consumidores emprenderá acciones contra el Banco Santander por la “Hipoteca Tranquilidad”

Andalucía, 20 de marzo de 2014. En el día de hoy, Miguel A. Ruiz, vicepresidente de la Unión de Consumidores de Andalucía, y  Alfonso Rodríguez Arnet, asesor jurídico de la Unión de Consumidores de Andalucía,  han anunciado que la organización emprenderá acciones, incluso judiciales, para frenar el contenido abusivo de la “Hipoteca Tranquilidad” comercializada a partir del año 2007 por Banesto, entidad ahora integrada en el Banco Santander.

Dado el alto número de consultas recibidas respecto a dicho producto financiero, los servicios jurídicos de la Unión de Consumidores de Andalucía y las distintas oficinas provinciales atenderán a las personas afectadas.

Esta hipoteca fue comercializada en pleno auge de la burbuja inmobiliaria como forma de contrarrestar los altos tipos de interés y dar una garantía de pago estable a quienes la contrataban.

En las distintas consultas recibidas las personas afectadas nos indican un mismomodus operandi: se prometía un interés fijo durante los diez primeros años de vida del préstamo y a partir del undécimo año se aplicaría el euribor más el 0,70. Además se ofrecía un seguro para proteger los pagos durante 24 meses en el caso de no poder hacer frente a ellos. Y también hay que resaltar que aparecen avalistas en estas operaciones.

Sin embargo, cuando se firmaron en notaría estos préstamos hipotecarios la realidad se tornaba distinta en cuanto a esas condiciones que se prometían inicialmente. Los avalistas ya no actúan como tales sino que adquieren el rango de cotitulares del préstamo y no se entrega  documentación del seguro porque se dice que es un seguro del banco aunque haya sido pagado por el que suscribe el préstamo hipotecario. Pero es más, se produce una subida del 2,5% anual por lo recogido en una cláusula que así lo establece y esto durante toda la vigencia del préstamo, lo que implica que a partir del undécimo año no baje la cuota hipotecaria.

Ante esta falta clara de información e irregularidades, la Unión de Consumidores de Andalucía interpondrá ante el Banco Santander las reclamaciones oportunas y emprenderá las acciones judiciales que considere necesarias.

Deuda senior: un nuevo producto tóxico de la Banca

Primero fueron los llamados ‘superdepósitos’, que tras la normativa impuesta por el Ministerio de Economía y Hacienda de que aportasen más dinero al Fondo de Garantía de Depósitos (FGD), han quedado prácticamente en un lugar testimonial. Después, para esquivar esa exigencia y seguir captando ahorro, la Banca optó por otros instrumentos, como los pagarés. Ahora llega un nuevo producto tóxico: la deuda 'senior'.

24-11-2011

http://usuariosdebancayseguros.adicae.net/?articulo=617

Tras el escaso éxito de los pagarés, la Banca ha preparado nuevos ‘instrumentos’ para captar el capital de los pequeños ahorradores. Entre ellos se encuentra la deuda ‘senior’ que, a la hora de cobrar en caso de quiebra de la entidad, está por delante de la deuda subordinada y de las participaciones preferentes. Sin embargo, ninguno de estos ‘productos tóxicos’ está garantizados por el FGD, como sí lo están los depósitos.

La semana pasada Banco Santander ofreció a los ahorradores canjear sus títulos de deuda subordinada por bonos ‘senior’, por un valor de 6.800 millones de euros y ahora es La Caixa quien pretende captar 1.500 millones de euros. El principal argumento de la entidad es el interés que ofrece: 5% TAE a tres años, aunque, de momento, no ha registrado las condiciones de esa emisión ante la CNMV.

En todo caso, lo que tienen claro, tanto bancos como cajas, es que los nuevos instrumentos de captación deben tener un coste limitado, si no menor, para ellos. El Banco Santander ha diseñado la operación de canje de deuda subordinada por bonos ‘senior’ de tal manera que le supondrá pagar a los ahorradores entre un 0,5% y un 13% menos de lo que inicialmente tenía previsto hacer. En cifras absolutas ese menor pago podría llegar hasta 641 millones de euros menos. 

Bancos y cajas buscan el dinero de los pequeños ahorradores pero evitan dar más garantías

De esta forma, la banca continúa tratando de aumentar sus fondos para mejorar la solvencia y cumplir con las exigencias que le ha impuesto la Autoridad Bancaria Europea (EBA, por sus siglas en inglés) de tener un 9% de capital básico (‘core capital’, en la jerga bancaria). Y para eso están usando como argumento principal el interés que ofrecen a los ahorradores, que oscila entre el 5% y el 7,5%. Eso sí, sin darle nuevas garantías del cobro de la inversión y de la recuperación del capital.

Este nuevo producto tóxico (la deuda 'senior') surge después de que otros instrumentos como los pagarés no hayan tenido el éxito esperado hasta el momento porque dan una garantía mínima de la recuperación del capital y de la inversión, ya que sólo tienen el aval de la entidad emisora. 

De hecho, según los datos que se manejan en el mercado AIAF, especializado en renta fija, La Caixa lanzó un programa de pagarés en noviembre pasado por un máximo de 12.000 millones de euros y sólo ha colocado 1.176 millones. Mientras que CaixaBank tiene otra emisión por 6.000 millones de la que sólo ha cubierto 938 millones.

PAH Badia ocupa de forma indefinida una sucursal de BBVA en Badia del Vallés, pide soluciones reales para la familia afectada.

PAH Badia ocupa de forma indefinida una sucursal de BBVA en Badia del Vallés, pide soluciones reales para la familia afectada.

Vanesa y Pere, son una familia de Badia que llevan más de tres años de negociaciones fallidasCon UNIMM (actualmente BBVA), habiendo finalizado una carencia hipotecaria y pagando puntualmente la letra, aún cuando esto conllevaba no poder cubrir las necesidades básicas. Pere lleva en paro más de 4 años y se le ha acabado toda prestación económica, por lo que ahora no cobra nada. Tienen un hijo menor de 5 años de edad y los únicos ingresos que tienen es el sueldo de Vanesa de 870 euros de un trabajo precario que no le durará mucho más. El importe de la hipoteca a pagar mensualmente es de 900 euros y hace 8 meses que han dejado de pagarla porque no pueden. Dado que la entidad no tuvo suficiente con hipotecar una sola vivienda, hipotecaron también la de los padres de Vanesa, otro piso de Badia. Los padres que se consideraban avalistas, se les engañó y al ser una hipoteca con doble garantía, responden igual ante la deuda. Estas familias son titulares de una vivienda de protección oficial, promoción pública, subvencionada, por lo cual Caixa d´Estalvis de Sabadell (ahora BBVA) les aprobó un préstamo hipotecario de hasta 4 veces el valor máximo de venta legal. Actualmente, “las tres únicas salidas” que BBVA les ofrece:

• 1. Adjudicarse la vivienda de Vanesa y Pere haciéndoles un Alquiler social y seguir hipotecando la vivienda de los avales con un préstamo de 40.000 €, opción con la que presionan amenazando de que, al tener ambas viviendas los valores de tasación tan bajos, en caso de subasta, conllevaría la pérdida de las 2 viviendas y aún así, les quedaría una deuda de unos 100.000 € que no les permitiría rehacer sus vidas.
• 2. Una “quita condicionada” de 50.000 € sobre el importe total del préstamo, si bien se trata de un préstamo personal a 30 años que queda en un cajón, esta quita solo será efectiva en el momento de finalizar el pago del préstamo hipotecario, es decir, de aquí a 30 años, siempre y cuando sigan cumpliendo unas condiciones salvajes e inaceptables, que, por ejemplo, que ninguno de los cuatro titulares pueda “fallecer” en estos 30 años o que no puedan retrasarse en el pago total del recibo mensual ni un solo día, etcétera o vuelven a la situación anterior en la que se encuentra actualmente.
• 3. Dación de las 2 viviendas, la deuda a cero y alquiler social, únicamente, sobre la vivienda de los padres. Pere, Vanessa y el niño a la calle. ¿QUE PEDIMOS?

Después de infinitas negociaciones, más dos acciones de la PAH Badía, y ante la obstinación negativa del banco hacía otras posibles soluciones reales y efectivas para las familias afectadas, no nos dan otra salida que esta acción. Pere y Vanesa exigen una dación en pago pura sobre su vivienda con un alquiler social para poder permanecer en ella, con la liberación de la vivienda de los padres así como de su responsabilidad personal. Llevamos casi 35h de ocupación, y así es cómo está en este momento el caso “PAHISSA”: Desde los servicios de mediación de los mossos d’esquadra  nos confirman denuncia del banco desde ayer a las 2:30h del mediodía. Durante la noche varias patrullas de los mossos d’esquadra han estado merodeando por las inmediaciones de la sucursal ocupada para evaluar la situación, hasta que alrededor de las 8:00h de la mañana han aparecido 5 furgones de antidisturbios y cuatro coches de los mossos, pero se han marchado al ver que el número de compah’s iba en aumento. Desde BBVA, J. Olmeda se ha puesto en contacto con un miembro de la PAH y ha intentado deslegitimar a la familia afectada, explicando que “uno de los avales” podía responder de gran parte de la deuda a través de un fondo de inversiones, lo cual ES TOTAL Y ABSOLUTAMENTE FALSO; de los 4 titulares, nadie tiene liquidez, pero LA ABUELA del afectado dispone de un dinero en esta entidad, que el propio banco ha metido en PREFERENTES y, además, esta persona NO tiene nada que ver con el préstamo hipotecario. Es decir, la estrategia del BBVA es amenazar a la familia Pahissa de que van a por las 2 viviendas (en Badia VPO de Promoción Pública) por ser doble garantía, o van a por el dinero de la abuela, cosa que ni es legal, ni es ética y tampoco admisible de ninguna de las maneras. Desde PAH BADIA exigimos a BBVA  que haga pública su intención real de ir a por 2 viviendas sociales o a por los ahorros de una abuela, NOSOTRAS  haremos nuestra “contracampaña” y sacaremos a la luz las técnicas mafiosas e inhumanas que utiliza el BBVA para presionar a las familias  más desvalidas y que se encuentran en situaciones de extrema vulnerabilidad. Agència de l’Habitatge de Catalunya ya ha sido informada de toda esta situación desde primera hora de esta mañana, y su respuesta es “que no pueden hacer nada y que ante coacciones no van a actuar”.

Desde el Ayuntamiento han hecho entrega a BBVA de la carta que adjuntamos, en la que se amenaza con dejar de operar con entidades que promuevan el desahucio de vivienda habitual a afectados de Badia del Vallés y por lo tanto dar cumplimiento a la moción aprobada con fecha 27 de febrero de 2013. Alrededor de las 18:00h hemos recibido una nueva llamada de José Maria, del servicio de mediación de los Mossos d’Esquadra, para comunicarnos que desde BBVA J. Olmeda se ha puesto en contacto para pedirles que nos preguntasen si estábamos dispuestos a pactar una reunión. Nuestra respuesta ha sido clara, llevamos todo este tiempo de ocupación solicitando que se pusiesen en contacto con la familia y no lo han hecho, así que hemos facilitado el teléfono del afectado a los mediadores para que J. Olmeda se ponga en contacto directo con él.

Durante todo este tiempo de ocupación hemos estado acompañados por PAH MOLLET, PAH SABADELL, PAH SANT BOI, PAH TERRASSA, PAH CERDANYOLA-RIPOLLET, PAH SANT VICENÇ DELS HORTS, PAH MANRESA, PAH BARBERÁ, PAH RUBÍ, PAH BLANES, PAH SANTA COLOMA DE GRAMANET, PAH BESÓS y PAH BAIX LLOBREGAT, nos disculpamos de antemano si falta alguna pah, porfavor que nos lo comuniquen. Desde PAH BADIA no  nos iremos sin una SOLUCIÓN REAL al caso PAHISSA, YA QUE LA EXPERIENCIA NOS DICE QUE JUNTAS SÍ SE PUEDE!!!   PAH BADIA.

Declarada clàusula abusiva el desahucio exprés,llevado a cabo mediante notario

El Magistrado  Leandro Blanco García-Lomas del Juzgado de lo Mercantil número 1 de Palma ha sentenciado que es abusiva ( y por tanto ilegal,  según ACUIB) la cláusula que permite a una entidad bancaria ejecutar una hipoteca a través de los notarios en vez de acudir al procedimiento judicial.

La afectada, una mujer con un menor y sin ingresos, fue objeto de este procedimiento que permite a la entidad ejecutar de manera celérica la casa. Una vez conocido el caso desde ACUIB y junto a la PAH se llevaron a cabo gestiones con el fin de intentar paralizar la subasta ante el notario lo que no se pudo conseguir por manifestar el notario que estaba obligado a la celebración de la subasta a pesar de habérsele explicado las razones por las que entendíamos que la misma era inviable.

Por tal motivo se presentó una demanda solicitando que se declarara nula la cláusula que permitió a la entidad ejecutar sin intervención judicial dicha vivienda. El pacto por el cual se establece la posibilidad de que la entidad pueda llevar a cabo un procedimiento de ejecución extrajudicial es nulo por los siguientes motivos.

1.- Por haberse incluido dicho pacto a través de una condición general  de la contratación abusiva al limitar el derecho del consumidor a que el proceso de ejecución sea tramitado ante un juez.( art. 86.7 Real Decreto Legislativo 1/2007) en relación al art. 24.1 de la CE.
2.- Porque el Sr. Notario no puede acordar la nulidad de oficio de clausulas abusivas por no tener competencia para ello limitando el derecho del consumidor a que en un procedimiento judicial un juez, de oficio, pueda decretar la nulidad de algunas estipulaciones.
3.- Porque en ese procedimiento de ejecución extrajudicial tampoco se permite alegar la existencia de cláusulas abusivas con efecto suspensivo del procedimiento. ( MODIFICADO CON POSTERIORIDAD ya que ahora si el notario o el consumidor aprecian una cláusula abusiva pueden interponer una demanda ( eso sí con el pago de las correspondientes tasas) solicitando la declaración de nulidad de dichas clausulas.
4.- Porque tampoco está previsto que en dicho procedimiento pueda solicitar justicia gratuita a los efectos que un abogado pueda hacer valer y velar por los derechos de los afectados con lo que ello supone de vulneración a la tutela judicial efectiva por imposibilidad de poder acceder ni tan siquiera a esa tutela judicial.
5.- Porque, de hecho en el procedimiento de ejecución extrajudicial ni tan siquiera están previstos como motivos de oposición los previstos en la Ley de enjuiciamiento civil.
 En definitiva en el procedimiento de ejecución extrajudicial  se cumple con aún mayor rigor el dicho popular referido a los procedimientos hipotecarios de “o pagas o a la calle”.
Con dicha sentencia la entidad estaría obligada a iniciar un procedimiento de ejecución por vía judicial y se da una luz a aquellas personas que puedan estar sufriendo en estos momentos este mismo proceso de ejecución ya que, como ha señalado el Juez de lo mercantil número 1 de Palma, el mismo vulnera los derechos de los consumidores y usuarios. 
ACUIB enviará una copia de dicha sentencia al colegio notarial de Baleares para que la remita a todos sus colegiados así como al resto de Colegios de Notarios de España con el fin de que, caso de que tengan procedimientos de ejecución extrajudicial en marcha, los mismos sean paralizados de inmediato en base a los atinados argumentos contenidos en la misma. 

http://mallorcaconfidencial.com/20140113_126781-declaran-como-abusiva-la-clausula-que-permite-a-los-bancos-ejecutar-una-hipoteca-a-traves-de-los-notarios.html

La bajada de tipos hace caer el euríbor pero no el diferencial que la banca aplica a las hipotecas

http://www.20minutos.es/noticia/1994115/0/hipotecas/bajada-tipos/euribor-diferencial/

El euríbor cierra noviembre en su nivel más bajo en seis meses. Al cerrar en el 0,506% debería abaratar las hipotecas en 55 euros. Pese a la bajada de tipos decidida en noviembre por el BCE, el diferencial medio de las hipotecas se mantiene en el 3%.

El euríbor ya estaba siendo amable este 2013, cuando el 7 de noviembre el Banco Central Europeo decidió bajar el precio del dinero. La bajada de tipos ha empezado a dar sus frutos y el euríbor ha cerrado noviembre en su nivel más bajo en seis meses. Sin embargo, los hipotecados no lo notan apenas porque el diferencial medio de las hipotecas se mantiene. El euríbor a un año puede llegar en 2014 al nivel más bajo de su historia. El euríbor ha cerrado el mes de noviembre en el 0,506% y se ha anotado su nivel más bajo desde mayo de este año. El descenso del indicador debe servir en teoría para abaratar las hipotecas en unos 55 euros al año. En su última tasa diaria, el índice repuntó una milésima y se situó en el 0,501%, consolidando la vuelta a la senda alcista que había logrado frenar el pasado miércoles. La tasa mensual supone una reducción de 0,082 puntos respecto al mismo periodo de 2012. Este valor debe suponer una rebaja en la cuota mensual de unos 4,6 euros para una hipoteca media de 120.000 euros a 20 años y una rebaja anual de más de 55 euros, estrechándose así el margen de abaratamiento de las hipotecas.

 Pero la banca no toca el diferencial de sus hipotecas A pesar de la bajada del tipo de interés del Banco Central Europeo, el diferencial medio de las hipotecas ha cerrado noviembre en el 2,921%, el mismo nivel de octubre. Lo asegura Bankimia, que observa que la decisión del BCE se ha empezado a notar en la evolución del euríbor, pero que no se ha trasladado hasta el momento a las hipotecas. Por ello, Bankimia destaca que en los últimos días apenas se han registrado movimientos en este tipo de préstamos, por lo que en los contratos se sigue aplicando de media un diferencial del 2,921%. Una de las "grandes consecuencias" de la reducción del tipo de interés por parte del BCE es la presumible rebaja paulatina del euríbor. Según los expertos consultados por Bankimia, el euríbor a un año se puede situar entorno el 0,25% o el 0,30% a mediados de 2014 (el nivel más bajo de su historia, hasta la fecha, lo registró en mayo de 2013, cuando cerró al 0,484%).

acte sobre les clàusules terra que farem el proper dia 29 de novembre a les 19 h. a la Biblioteca de Cardedeu PAHCARDEDEU