Efecto tributario de la dación en pago

La actual situación de crisis ha ocasionado que en muchos casos no se pueda atender el pago de la hipoteca que financió la vivienda lo que en algunas situaciones lleva a entregar el inmueble mediante dación en pago.  Los efectos tributarios de la misma son

1.- CASO GENERAL

Para los casos de viviendas cuyo valor actual es menor que la hipoteca pendiente de pago siempre que se aprecie imposibilidad de pago.

A efectos del impuesto sobre la renta (IRPF) siempre que la totalidad del préstamo original se haya destinado a la adquisición de la vivienda se produce una pérdida patrimonial a integrar en la base imponible del ahorro y cuya cuantificación debe realizarse con la norma de las permutas.

Es decir que en la mayoría de los casos, tras dicha dación en pago se produce una pérdida para el deudor que se ve privado de su vivienda.

Dicha pérdida se calculará por la diferencia entre el valor de adquisición del inmueble y el mayor de los siguientes valores: el del inmueble en el momento de la dación o la cancelación de la hipoteca.

Es decir, si un inmueble se adquirió por 100, en el momento de la dación vale 70 y la hipoteca pendiente asciende a 75, la pérdida patrimonial ascendería a 25, la cual pasaría a integrar la base imponible del ahorro como -25..

 2.- CASO EXCEPCIONAL

Pero en los supuestos en que la hipoteca concedida no se destinó íntegramente a la adquisición del inmueble (es decir que se concedió una hipoteca de  importe mayor al que se escrituró la compra-venta del inmueble en la Notaría) que ahora es objeto de transmisión, sino que una parte de la misma se destinó a otros fines, el tratamiento a efectos del IRPF es.

a)      Por la transmisión del inmueble como consecuencia de la dación en pago -y por la parte de la hipoteca que le corresponda- se generará una alteración patrimonial que dará lugar a una pérdida patrimonial.

b)      Pero se generará una ganancia patrimonial que deriva de que el banco concedió una hipoteca que superaba el valor de adquisición de la vivienda y por lo tanto el exceso se destinó a otros fines. (equipamiento de la vivienda, vehículos, etc.).

Pero, como consecuencia de la aprobación del Real Decreto Ley 6/2012 de 9 de marzo,  se añadió una Disposición Adicional 36 a la Ley del IRPF que establece que estará exenta de este Impuesto la ganancia patrimonial que se pudiera generar en los deudores comprendidos en el ámbito de aplicación del artículo 2 del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, con ocasión de la dación en pago de su vivienda.

Artículo 2.

Ámbito de aplicación

Las medidas previstas en este Real Decreto-ley se aplicarán a los contratos de préstamo o créditogarantizados con hipoteca inmobiliaria cuyo deudor se encuentre situado en el umbral de exclusión y que estén vigentes a la fecha de su entrada en vigor, con excepción de las contenidas en los artículos 12 y 13, que de aplicación general.

Las medidas previstas en este Real Decreto-ley se aplicarán igualmente a los avalistas hipotecarios respecto de su vivienda habitual y con las mismas condiciones que las establecidas para el deudor hipotecario.

3. OTRAS REPERCUSIONES

En relación con el impuesto municipal sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (más conocido como plusvalía municipal), se ha establecido que será sujeto pasivo sustituto del contribuyente la entidad financiera que acepta la dación en pago,

4.- CONCLUSIÓN FINAL

Antes de convenir una dación en pago conviene tener presente el caso concreto de cada uno, puesEXCEPCIONALMENTE puede ocurrir que nos encontremos con una deuda nueva, esta vez con el fisco.

01-Julio-2013

El 30 de junio de 2013 23:54, Pah malaga <pahmalaga@afectadosporlahipoteca.com> escribió:

Lo que prescribe a los 4 años no son los pagos sino la posibilidad de exigir el pago de una determinada deuda tributaria. Es decir, que Hacienda tiene 4 años para exigirte el pago de la deuda, si uno ha decidido no declararla en su renta por ejemplo. Y el pago de la deuda será en tantos años como se consiga fraccionar en una negociación con ellos.

El 30 de junio de 2013 22:33, Pah Camp de Morvedre <pahmorvedre@gmail.com> escribió:

En la Pah Morvedre hemos recibido unos cinco casos de daciones del año anterior.

Naturálmente que han vuelto, (despues de desaparecidos), a la Pah y se les insiste en que protesten con la dacion en la mano.

Una y otra vez hasta que demos con un funcionario que nos haga caso. (hemos conseguido así la revisión de dos de los casos y aun no sabemos nada).

Por otro lado, en la última reunión con la Delegación de Hacienda, nos dijeron que esos pagos prescriben a los 4 años. (Interesante).

También os dejo un extracto de la Ley actúal:

"

Para evitar esta situación tan injusta, el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos ha establecido dos modificaciones normativas que, en principio, merecerían una valoración positiva. Por un lado, la exención en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas de las ganancias de patrimonio descritas, y, por otro lado, la sustitución del obligado al pago del Impuesto municipal de “Plusvalía”, de forma que tendrá que hacerlo la entidad de crédito, en lugar de la persona que se queda sin casa.

No obstante, debe saberse que tales medidas sólo beneficiarán a los deudores contemplados en los supuestos regulados en el citado Real Decreto y, si se analiza detenidamente su redacción, se llega a la conclusión que se aplicará a muy pocos casos, puesto que se exigen dos requisitos acumulativos muy restrictivos: por un lado, que el deudor se encuentre en el umbral de exclusión estipulado por la propia norma y, por otro, que el precio por el que compró la vivienda no supere unos determinados valores".

ESTO EN EL 2012.

HABRÍA QUE REVISAR TRAS MAYO DE 2013...

"El RDL 6/2012 para la protección de deudores hipotecarios sin recursos, incorpora un nuevo supuesto de exención en el impuesto del IRPF (Se añade una disposición adicional trigésima sexta a la Ley 35/2006, de 28 de noviembre), consistente en la exención de la ganancia patrimonial por la dación en pago de la vivienda habitual por los deudores que se encuentren situados en el umbral de exclusión , y para ello han de concurrir las siguientes circunstancias: todos los miembros de la unidad familiar han de carecer de rentas del trabajo o de actividades económicas; la cuota hipotecaria ha de resultar superior al 60 % de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familia; el conjunto de los miembros de la unidad familiar ha de carecer de cualesquiera otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda y finalmente que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma".